浅谈德兴的房价
一、 以事实为依据，以数据为准绳。 一）周边县市1-9月份房价（表一） 二）本着客观的立场，冷静分析及判断。2011年已过去大半，我想谈谈我对我市房地产市场的看法1-3季度我分别跟踪了解了几个熟悉的楼盘，整理了它们2011年1月至2011年9月房价走势，得出如下结论。丽都嘉苑增幅为：20-25% （所跟踪楼盘是目前我市最大的社区，销售量可观，据我们了解1-3期住宅已售近，三期销售价格在3650元/㎡，四期还未开盘，开盘价将突破4000元/㎡）金桂园小区增幅为：25-30% （该小区也在聚远楼下，销售价格比丽都每平方米便宜200元/㎡，是目前购房户比较关注的楼盘）文苑小区增幅为：15-20% （70%以上的楼已在两年前预定出去，今年剩余的楼也成了香麽麽，价格在3300元左右，目前也基本无房）御景华庭小区增幅为： 28% （德兴比较高档，有品味的小区，上半年无普通住宅可售，但有150万/套的别墅20套在等着财主上门。9月10日该小区多层住宅进行了开盘销售，在价格上又进行了质的变化，突破了德兴普通住宅4000元/㎡大关）具体数据见（表二）： 三）目前我市住宅小区入住率情况调查（表三）二、我市未来房价分析一）升国家调控房地产，目的是让房价平稳增长，而不是让房价跌，如果房价真的跌的太猛，就会出现像美国那样的次贷危机，金融系统就会崩盘，国家肯定会出手拯救。
1、目前我市在建楼盘，开发企业取得土地时间较早，成本较低，基本已经盈利，而如今国家调控房地产，地产商就会和国家博弈，推迟楼盘的销售速度或者囤地不盖房子，这样市面上的可售房源就会减少，而中国的城市化进程是不可阻止的，刚性需求还是有的，包括需要结婚和改善性住房的。所以越是调控，其结果是房价越长。
2、今年拍卖出的土地地价发生了质的变化，促使开发企业抬高房价土地拍卖价太高，是硬生生把建房成本提升的重要因素，如由福泰房产取得的在聚远大桥边的土地达到430万/亩。投资商拿地总要有一个合理的回报吧，房价不在4000元/平米售房，他就得亏，他引领了房市涨价潮流，其他房商还不跟风而动？3、现在通货膨胀越来越厉害，房产属于不动产，是保值增值的产品，很多人为了不让自己手里的钱贬值，就会投资房产，所以房价不会大跌。现在通货膨胀只要看看黄金期货就知道了，黄金一直在涨，现在都450元/克了，黄金涨了多少就知道人民币贬值了多少。以前很多人爱把钱放在银行，花了几年好不容易存了十几万块钱，可现在却只能付个首付，看看别人都在买房，最后咬咬牙也把钱砸向了房市，因为如今只有房子和黄金还能抗通货膨胀，其他的都没法保值了。4、房地产是地方政府财政收入的很大来源之一，如果真把房地产打压下去了，地方政府的收入就会减少，这也是目前中央政府下大决心控制房价但效果却不明显的原因所在。其五，金融危机还没有完全过去，欧美国家会印刷大量钞票，导致流动性泛滥，肯定会传导至中国，所以原材料和物价只会越来越高。
所以综上所述，房价长期还是看涨的。所以想买房，在恰当的时候还是出手为好，早买早安心。
二）降1、我市刚性需求基本趋于稳定。从近五年我市商品房成交量来看，每年约在8万㎡左右，总共销售了约3000套住宅。而从我去年对全市购房户的统计来看，换房、首次购房及投资性住房的比例在6：4；刚性需求的住户通过这几年的购房，在全年购房的比例已经明显降低。2、目前的房价我市普通居民已无法承受好了，让我们再做一个计算。取目前我市一个非常普通的三口之家，双职工。工资嘛，每人2000元左右在我们德兴来说应该是过的去了。 那样一年工资在48000元。房价总额是125×3600=450000元左右吧，一次性付款（不吃不喝不用也要十年吧）；贷款付首付要15万元，（三年不吃不喝不用），贷款30万，二十年还，每个月要2000元左右。装修的10万我们就等着哪天中大奖再考虑吧！而剩下的每月2000元，在我们德兴，一家三口也就只能是混个温饱了。所以说，对于一套房，从理论上来说，对于年青的一家三口，只能是梦里想它千百度。不过我们德兴人都是有本事的，从到我这登记备案的情况看，二十几岁有房的人多如牛毛，有些还有好几套，这不如不说这又是我们德兴的一个亮点。3、近几年投资性住宅量比较大，近期转让出手的概率越来越大4、厂矿建房、保障性用房据了解，在供应站，银山矿今年已建住宅156套，预建432套；铜矿在此预建1118套。另铜矿在奈坑将建986套住宅。另廉租房目前还有480套未进行摇号。三）稳我个人认为，德兴房价在达到4000元/㎡后，会持续稳定一段时间，也就是我们所说的稳定期。这个时间段里房价会有一定的起伏，但效果不会太明显。虽然开发企业做为商人想尽一切办法会使自身利益最大化，但他们也知道任何事物的发展都有它的规律性，如果你人为的破坏这一定律，那将会适得其反，得不偿失。而随着中央政府对房地产调控的力度越来越大，地方政府压力也明显增大。因此，地方各级政府将一定会适当地调整土地出让的形式、方法和价格。三、几点建议1、政府应该合理控制土地的出让价格。可以用招投标的形式出让土地，做到合理地稳定地价、适当地控制楼价。2、普通老百姓应理性地对待当前的房价，不易成为推高楼价的帮凶。目前有些人看到房价一路上升也盲目地投资房地产，越涨越要跟，就像股票一样专买涨不买跌，只怕房屋还得涨，借钱也得买房，这样无形之间用实际行动助长了房商涨价行为。3、灵活有效地利用税费的杠杆作用。如今，在税费政策上，可以说，中央的政策是好的，但到了各级地方政府，他们只会断章取义地运用上级的文件精神。比如说，前期市民取得的二套房，如今转让，所收取的税费将达到总房价14%以上。这个初衷是好的，抑制大家炒房，但这样一来，房屋所有人势必把这笔费用又摊算到房价中去，最终只能加重购房人压力。如果换种方式，只要购房人能够提供自己是第一次购房，户口也在德兴市区，而房屋出卖人所购的房又是在税费调整前所购，税费就可以减半收取或免收。这样既能使购房人以最低的价格拥有自己的居所，又可以消化掉一大批闲置房。总之，当政者真得要考虑这些情况，防止变通人炒房，并通过一些有效措施让房市回到理性发展的轨道上来。房价的非理性发展与我市正在提倡的“扩大城市人口”“引进高级人才”相关政策也是十分矛盾的，我们不能一方面说要做大人口总量，另方面却在不断地提高人口准入门槛，这是政府执政理念不对称的一个现实体现，希望得到政府的关注。
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